Как отказаться от управляющей компании: пошаговая инструкция с образцами

Как отказаться от управляющей компании, раскрывается в Жилищном кодексе РФ. Часть 8 статьи 162 описывает случаи, когда владельцы недвижимости могут до прекращения срока действия отказаться исполнять договор, заключенный с управляющей компанией.

Предпосылки для смены управителей дома

Разрыв договора с УК порой единственный выход, чтобы вовремя спасти многоэтажный дом от разрушения. Этому предшествуют многочисленные нарушения управителем своих прямых обязанностей, прописанных в договоре по обслуживанию жилого объекта. По законодательству такой договор оформляется на период до пяти лет. Срок определяется на общем собрании совладельцев дома.

Чтобы понять, может ли дом отказаться от услуг УК, нужно изучить процедуру расторжения договора. А также понять есть ли конкретные претензии к эксплуатирующей компании.

Основания для оформления претензий и расторжения договора по управлению жилым домом:

• неудовлетворительное качество работ по содержанию общедомового оборудования и вспомогательных помещений;
• несоблюдение качества предоставления услуг ЖКХ: вода, тепло и электроэнергия;
• отсутствие планового ремонта в многоквартирном доме (например, протекающая крыша, шатающиеся перила);
• нарушение сроков исполнения заявок собственников (нормы прописаны в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 №170);
• неправомерное начисление оплаты (например, за фактически несделанный ремонт);
• нарушение сроков исполнения заявок от жителей по восстановительному ремонту внутридомовых инженерных сетей;
• сокрытие итогов финансовой деятельности УК. В том случае, если компания не отчитывается ежегодно перед общим собранием совладельцев жилья в 1 квартале.

Вы довольны работой своей управляющей компании?

• Да, довольны
• Нет, не довольны. Собираемся сменить
• Нет, не довольны. Менять не будем

Просмотреть результаты

 Загрузка ...

Перед тем как отказаться от услуг управляющей компании нужно учитывать, что в вышеназванных случаях законодательные нормы допускают разрыв договорных отношений с УК с единственной оговоркой. Это можно реализовать не ранее чем через 12 месяцев спустя оформления договорных отношений.

Что говорит закон и судебная практика о смене УК

Существующей нормой ГК РФ п. 1 ст. 310 в России принят запрет на одностороннее расторжение договорных отношений, если не предусмотрено иное законом. В жилищном законодательстве такое право прописано п.8.2 ст.162 ЖК РФ и допускается при серьезных нарушениях условий договора.

В судебной практике имеются решения, в частности №7677-11 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. в котором обозначено, можно ли общедомовому собранию жителей расторгать договор с УК в одностороннем порядке и без нарушений договорных положений.

Возможные основания для досрочного расторжения договора

При окончании срока действия договора с УК собственники недвижимости имеют право поменять форму управления многоквартирным домом или подписать договор с другой организацией. Если заказчик письменно не уведомит исполнителя о прекращении договора, то он автоматически продлевается на условиях, согласованных изначально.

Ст. 162 ЖК РФ отвечает на вопрос, можно ли отказаться от услуг УК до прекращения действия договора по окончанию срока.

Владельцы недвижимости вправе в одностороннем порядке прекратить договорные обязательства:

• по окончанию каждого последующего года со дня заключения договора, если он заключен по итогам открытого конкурса (ч.8.1);
• с управляющей организацией, предоставляющей некачественные работы и услуги (ч.8.2), если договор заключен на основании решения большинства собственников.

Поэтому для выбора основания для отказа нужно узнать, каким образом обслуживающая фирма получила многоквартирный дом в управление. Организация получает объект в управление, если она одержала победу в открытом конкурсе (ст.161 ЖК РФ) или выбрана по решению общего собрания владельцев недвижимости (ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного кодекса для расторжения договора управления МКД применяются нормы, предусмотренные гражданским законодательством.

Смена компании, одержавшей победу в конкурсе

Отказаться от услуг исполнителя, победившего по результатам открытого конкурса, возможно только по окончанию каждого года со дня заключения контракта. Поэтому нужно учитывать дату подписания договора при начале процедуры.

Рекомендуется следующий алгоритм действий для собственников:

1. не менее чем за 45 календарных дней до завершения текущего года действия договора организовать и провести общее собрание. На нем принять решение об изменении формы управления домом или выбрать другого исполнителя;
2. в срок не более 5 рабочих дней направить в УК и жилищный орган муниципальной власти уведомление о принятом решении с приложением копии оформленного протокола;
3. подписать договор с новой управляющей организацией или оформить документацию для смены способа управления.

Договор с новой УК подписывается при проведении собрания в многоквартирном доме. Так как в нем должны расписаться более 50% собственников.

Иначе, несмотря на запротоколированное решение, договор управления будет считаться незаключенным (ч.1 ст. 162 ЖК РФ). Собрать всех владельцев отдельно для подписания бывает проблематично.

Смена исполнителя по решению общего собрания

Как отказаться от услуг управляющей компании, если она выполняет свои обязательства некачественно, указано в ч.8.2 ст.162 ЖК РФ. Понятие некачественного исполнения обязательств определено Постановлением Правительства «Об утверждении

Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» (№491 от 13.08.2006 г.).

Алгоритм действий собственников:

1. документально зафиксировать нарушения со стороны исполнителя договора;
2. провести собрание владельцев и проголосовать за смену компании;
3. надлежащим образом оформить решение;
4. уведомить жилищный орган и УО, направив копию решения;
5. заключить новый договор с выбранной УК или оформить смену способа управления МКД.

Важно соблюсти все указанные пункты. В противном случае у управляющей организации будет повод оспорить решение.

Сбор доказательств недобросовестности УК

Чтобы жильцы отказались от УК, к общему собранию активистам необходимо представить доказательства ее недобросовестных действий.

При выборе УК одновременно создается совет МКД. Председатель совета обязан не только контролировать качество оказываемых услуг, по и подписывать акты приемки проделанных работ, запрашивать сметы, документы об оплате строительных материалов. Именно председатель вправе направлять обращения в органы местного самоуправления о проверке деятельности и устранении нарушений со стороны УК.

Для этого собираются:

• заявления и жалобы граждан на управляющую организацию;
• результаты проверок по ним, оформленные актами;
• предписания жилищных инспекций;
• заключения надзорных органов;
• результаты прокурорских проверок и т.п.

В собранных материалах могут отражаться факты привлечения к административной ответственности сотрудников УО за выявленные недостатки и нарушения.

Чтобы понять, может ли дом отказаться от обслуживающей фирмы, необходимо знать требования, предъявляемые к качеству услуг ЖКХ. Они изложены в Приложении №1 Постановления Правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» (№354 от 06.05.2011 г.).

Алгоритм смены УК и образцы документов

Несмотря на то, что каждый владелец помещения в МКД должен самостоятельно исполнять обязанности, предусмотренные договором управления, ЖК РФ не дает права одной квартире единолично сменить УО.

Согласно ч.3 ст. 161 способ управления МКД может определяться только общим собранием. При этом оформленное решение обязательно к исполнению для всех собственников.

Чтобы сменить форму управления МКД или отказаться от услуг УК, необходимо организовать собрание собственников, оформить принятое решение. Иначе его результаты могут быть оспорены, а решение – отменено.

Образец заполнения решения:

Пошаговая инструкция организации и проведения собрания:

1. создается инициативная группа (как правило, это люди, активно выступающие за смену);
2. активисты собирают информацию и знакомят с ней всех собственников. Ознакомление производится очно или заочно, например, используется электронная почта;
3. разрабатывается повестка собрания, определяется его дата, время и форма проведения (очная или заочная);
4. не позднее 10 дней до планируемой даты проведения о собрании и его повестке уведомляются все владельцы помещений, а также УО (под расписку об ознакомлении или через заказное письмо);
5. проведение собрания с итоговым голосованием по обсуждаемым вопросам;
6. протоколирование результатов и оформление решения;
7. уведомление всех владельцев помещений, обслуживающей организации и жилищного органа муниципальной власти о принятом решении (также под расписку в получении или через заказное письмо).

Образец и порядок заполнения протокола собрания собственников

Согласно статье 45 Жилищного кодекса собрание признается легитимным, если в нем принимают участие собственники не менее 50% площади МКД. Число голосов устанавливается пропорционально доле участника на общедомовую собственность. Итоги голосования по повестке дня отражаются в протоколе общедомовых сборов.

   Образец заполнения протокола собрания собственников по смене УК

В течение 5 дней уведомление направляется в адрес УК и Госжилинспекцию. Жильцы должны сообщить о своем решении заранее. Поскольку по закону (ч.6 ст.162 ЖК РФ) договор пролонгируется автоматически на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна сторона не заявила о его прекращении

К протоколу прилагаются копии жалоб жителей, контролирующих актов УК и письменное уведомление управляющей компании по прекращению договора.

Важно! Необходимый перечень требований к оформлению протокола общих собраний указаны в Приказе Минстроя от 25.12.2015 г. №937/пр.

Судебное разбирательство

Если УК оспаривает решение собственников, придется обратиться в суд по месту регистрации обслуживающей организации.

К исковому заявлению о досрочном расторжении договора прикладываются:

• решение и протокол собрания собственников;
• уведомление УО о расторжении договора;
• доказательства нарушений исполнения условий договора;
• справка об отсутствии задолженности за оказанные услуги.

Суд рассмотрит дело и примет соответствующее решение. Как правило, при точном соблюдении вышеописанных процедур судья принимает сторону собственников.

Дальнейшие действия

На основании п.4 Порядка, утвержденного приказом Минстроя РФ № 938/пр от 25.12.2015 г. смена УО проводится муниципальным жилищным органом за 10 рабочих дней после получения заявления.

Новая УО приступает к исполнению своих обязанностей с даты изменения данных в реестре лицензий субъекта Российской Федерации. Изменения вносятся на основании заключенного договора (ст.162 ЖК РФ).

Сменяемая УК передает документацию, оборудование и технические средства, необходимые для управления домом. На это отводится 3 рабочих дня с момента расторжения контракта.